Професіонали нашої компанії «ДЕН-Україна» впевнені: інвесторам, які міркують над вкладенням коштів у старий фонд, слід вивчити такий варіант, щоб уникнути ризику супутніх витрат. Половину житлового фонду країни становить старе житло. Зокрема, у Києві є великий спектр таких споруд із житловими площами:
- Дореволюційні будинки.
- “Сталінки”.
- Панельні та цегляні будинки, зведені в період з 1955 по 1970 рік.
- Стандартні та покращені варіанти панельних та цегляних будинків, побудовані у 60–80-х роках минулого століття.
- Об’єкти завершені в період незалежності України.
Загалом у столиці налічується понад 12 000 багатоповерхових будинків, кожен тип яких відрізняється експлуатаційними термінами, різними потребами у відновленні та ремонтних роботах.
Недоліки інвестування у старе житло
Більшість будівель старого житлового фонду теоретично досі придатні для експлуатації. Але фактично використовувати весь експлуатаційний потенціал можна лише за дотримання таких умов:
- Вкладення коштів у капітальне відновлення чи регулярні ремонти даху, стін, комунікацій та ін.
- Домовленість із власниками житла. За ст. 382 Цивільного кодексу України, всі мешканці спільно володіють приміщеннями, призначеними для загального перебування, несучими стінами та конструкціями, що захищають, механічними пристроями, електричним і сантехнічним обладнанням будинку.
Не кожен інвестор готовий вкласти велику суму в реновацію старого житлового фонду, адже одержанню очікуваного прибутку можуть перешкоджати власники житла, які чинять тиск на ціноутворення нової житлової площі. У цьому відсутня законодавча база, здатна врівноважити інтереси сторін.
Найскладніша ситуація — із «хрущовками». У столиці їх налічується понад 3 000 таких п’ятиповерхівок, найбільше в Подільському, Солом’янському, Печерському, Шевченківському районах, а також на лівому березі. Типові будинки зводилися із середини 50-х до середини 60-х років минулого століття як тимчасове житло. Термін їх експлуатації — 25–50 років, тобто він уже минув, особливо з огляду на високу швидкість будівництва та часте використання низькоякісних матеріалів.
Також суттєві витрати мають бути при вирішенні оновити панельні будинки 1970-х років. Вартість капітального ремонту на кожну квартиру може обчислюватись тисячами доларів.
Переваги інвестування у старий житловий фонд
Позитивним моментом для інвестора є те, що вартість, наприклад, панельних будинків, збудованих у 1955–1963 роках, у Києві характеризується як дуже доступна для викупу.
Можна перепланувати квартири без шкоди для будівництва в цілому, внести зміни до інтер’єру, за рахунок чого буде збільшено вартість оновленого житла. Тобто можна придбати однокімнатну чи двокімнатну квартиру, провести в ній капітальний ремонт та здавати в оренду. Завдяки цьому інвестиції окупляться приблизно через 7 років.
Якщо до цього часу експлуатація будинку триватиме, можна спробувати продати квартиру. Але набагато раціональніший варіант — придбати нову житлову площу, можливо, навіть на етапі будівництва будинку. Вартість квартири з часом зростатиме. Можна зробити маловитратний ремонт та здавати житло в оренду.
Як бачите, інвестиції старий житловий фонд лише на перший погляд вигідніший, ніж вкладення в новий об’єкт. Навіть за умови незначного зростання старого житла в майбутньому не варто забувати про витрати на ремонт, що регулярно зростають.
